违法建筑认定有何法律依据？

摘要： 核心法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》这是认定和处理违法建筑最直接、最核心的法律依据，该法明确了在城市、镇规划区内进行建设活动必须遵守的规划要求，违法建筑的界定（什么是违法建筑...

核心法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》

这是认定和处理违法建筑最直接、最核心的法律依据，该法明确了在城市、镇规划区内进行建设活动必须遵守的规划要求。

违法建筑的界定（什么是违法建筑）

《城乡规划法》将违法建筑主要分为两大类：

• 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑。

  • 未取得许可：指在开工前，建设单位或个人没有向城乡规划主管部门申请，或者申请后未获得批准，擅自建设的建筑，这是最典型的违法建筑。
  • 未按许可规定：指虽然取得了建设工程规划许可证，但实际建设的位置、高度、面积、用途、外观等与许可证批准的内容不符，许可证批准建3层，实际建了5层；批准是住宅，实际用作商铺等。

• 在乡、村庄规划区内未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的建筑。

  这是对农村地区违法建筑的规定,在农村建设房屋，也需要申请《乡村建设规划许可证》，并按其规定进行建设。

  
  （图片来源网络，侵删）

法律责任（违法了怎么办）

《城乡规划法》对违法建筑规定了明确的法律后果，主要包括：

• 责令停止建设：城乡规划主管部门在发现违法建设行为时，首先可以发出《责令停止建设通知书》。
• 限期改正：对于一些可以通过整改使其符合规划要求的违法建筑，可以责令其在规定期限内改正，拆除超出许可高度的部分，或者恢复原批准的用途。
• 限期拆除：对于无法通过改正消除影响，或者严重影响规划的违法建筑，必须责令其在规定期限内自行拆除。
• 强制拆除：如果当事人在法定期限内不停止建设、不自行拆除，县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取强制拆除措施，强制拆除的费用由违法当事人承担。
• 罚款：除了上述措施，还可以对违法建设单位或个人处以罚款，罚款金额通常按照违法建设工程造价的一定比例来确定。
• 没收实物或者违法收入：对于某些特定情况，如严重影响规划又无法拆除的，可以没收实物或者违法收入。

其他相关法律法规

除了《城乡规划法》，其他一些法律也从不同角度对违法建筑进行了规范和补充。

《中华人民共和国土地管理法》

该法主要从土地使用的角度来规范建设行为。

• 核心条款：第六十七条规定，超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
• 关联性：很多违法建筑不仅违反了规划，也同时违反了土地管理法，在农用地、耕地甚至基本农田上非法建房，不仅属于违法建筑，还属于非法占地行为，会受到土地管理部门的查处，后果可能更为严重，包括退还土地、恢复原状，并处罚款。

《中华人民共和国建筑法》

该法主要规范建筑活动的质量安全。

• 核心条款：第七条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
• 关联性：未取得施工许可证擅自施工的建筑，同样是违法的，虽然《建筑法》的关注点是施工安全和质量，但“无证施工”是违法建筑的一个重要特征，在查处时，建设部门也会依据此法进行管理。

《中华人民共和国行政强制法》

该法规定了行政机关实施强制行为的程序。

• 核心条款：对行政机关实施强制拆除等强制行为，规定了严格的程序，如催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定等。
• 关联性：这是政府进行强制拆除操作时必须遵守的程序法，它保障了行政相对人的合法权益，要求政府在拆除前必须履行法定程序，不能随意“强拆”，这也是近年来“违法强拆”引发大量行政诉讼的重要原因之一。

《中华人民共和国民法典》

虽然《民法典》不直接规定什么是违法建筑，但它对违法建筑的财产属性和交易进行了限制。

• 核心条款：
  • 第二百七十九条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当有利害关系的业主一致同意。
  • 第三百九十九条：宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。
• 关联性：
  • 财产权限制：违法建筑因其建设行为的合法性瑕疵，其所有权是不完整的，它不能办理《不动产权证书》（房产证），因此不能进行合法的买卖、抵押、赠与等交易。
  • 租赁合同效力：以违法建筑为标的物签订的租赁合同，通常被认定为无效合同，因为出租人对标的物没有合法的处分权，违反了法律的强制性规定。
  • 损害赔偿：如果违法建筑对他人造成损害（如倒塌、漏水等），建造人或使用人仍需承担侵权赔偿责任。

地方性法规和规章

各省、市、自治区会根据《城乡规划法》等上位法，结合本地实际情况，制定更具体的《城乡规划条例》或《违法建筑处理办法》。

• 作用：这些地方性法规通常会细化违法建筑的认定标准、处理程序、部门职责分工等，有些城市会明确“露台、阳台、地下室”等空间是否计入建筑面积，以及违建的具体处罚标准。
• 效力：它们是国家法律在本地区的具体化，同样具有法律效力。

判断一个建筑是否为违法建筑，首先要看它是否违反了《城乡规划法》关于规划许可的规定；要检查它是否违反了《土地管理法》关于土地使用的规定，政府处理时，既要依据实体法（如《城乡规划法》）确定其违法性，也要遵守程序法（如《行政强制法》）进行操作，而违法建筑一旦产生，其财产权利就会受到《民法典》的严格限制。